La location d’une passoire thermique en 2023

La loi Climat et résilience adoptée en 2021 poursuit l’objectif de faire disparaître les logements considérés comme des passoires énergétiques du marché, à commencer par le marché locatif. Son application oblige les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements, afin de respecter les différentes échéances que nous vous détaillons ici. En cas de non-respect des obligations, les propriétaires, mais aussi les autres intervenants, s’exposent à des sanctions.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

passoire thermique

Le terme  “passoire thermique” est réservée aux logements énergivores. Leur consommation d’énergie pour chauffer l’habitation, ainsi que pour produire l’eau chaude sanitaire, est largement supérieure à ce qu’elle devrait être avec une bonne isolation.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) permet d’établir un classement des logements en leur attribuant une étiquette énergétique allant de A pour les plus performants à G pour les moins efficaces.

Les passoires thermiques sont les habitations classées F ou G (et bientôt celles étiquetées E). Outre le gaspillage d’énergie, ses occupants vivent dans l’inconfort, avec parfois des répercussions sur leur santé. On estime à près de 5 millions le nombre de ces logements en France : 2,9 millions de maisons et 1,9 million d’appartements.

L’interdiction de location d’une passoire thermique : le calendrier de mise en pratique

Selon la loi Climat et résilience, depuis le mois d’août 2022, il est devenu interdit d’augmenter les loyers des logements classés F ou G. L’interdiction progressive pour les propriétaires bailleurs de louer un bien mal isolé se déroule selon le calendrier suivant :

  • 2025 pour les logements G ;
  • 2028 pour les logements F ;
  • 2034 pour les logements E.

D’autre part, la loi impose un calendrier obligeant à réaliser un audit énergétique :

  • Septembre 2022 pour les logements F et G ;
  • 2025 pour les logements E ;
  • 2034 pour les logements D.

L’audit énergétique — examen beaucoup plus complet que le DPE — permet d’établir la liste des travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement. Il établit une priorité dans la liste des travaux, estime les coûts, ainsi que le pourcentage des économies réalisées à la suite des aménagements.

L’audit énergétique comprend une liste de diagnostics immobiliers , certains devenus obligatoires, mais n’obligeant pas à réaliser les travaux qui ont pour objectif est de prévenir un acquéreur de l’état précis du bien.

Vente passoire thermique 2023 : le calendrier des nouvelles réglementations

calendrier diagnostic immobilier

Location d’une passoire thermique 2023 :les sanctions en cas de non-respect de la loi 

Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les délais qui lui sont impartis, il s’expose à des sanctions. Le locataire peut dans un premier temps saisir la commission de conciliation pour sommer le propriétaire de prendre des mesures urgentes pour la rénovation énergétique du logement. S’il ne constate pas de réaction, le locataire peut mettre en demeure son propriétaire.S’il n’a toujours pas obtenu satisfaction, le locataire peut saisir un juge chargé de trancher et décider des sanctions. Selon le texte de loi résumé sur le site du service public, « Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires ».

Ce dernier peut alors imposer :

  • Des travaux obligatoires à réaliser dans l’urgence ;
  • Des dommages et intérêts à verser au locataire ;
  • Une baisse du loyer.
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Location d’une passoire thermique : les sanctions en cas de présentation d’un DPE falsifié

Depuis 2021, le DPE n’est plus seulement informatif, mais opposable. Cela signifie qu’il engage la responsabilité du propriétaire. S’il présente un DPE falsifié à son locataire ou à un acquéreur potentiel, il s’expose à des poursuites en justice.

La page dédiée au DPE par le service public précise que « l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts voire l’annulation de la vente ou du bail si l’annonce publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence comporte de fausses informations ».

Tous les intervenants peuvent être concernés par les sanctions :

  • Le propriétaire s’il ne transmet pas le DPE à son locataire ou acquéreur, présente un document mensonger ou recourt à un diagnostiqueur non agréé ;
  • Le diagnostiqueur s’il présente un diagnostic erroné, exerce sans certification ou n’a pas transmis le document à l’ADEME ;
  • Le notaire s’il a validé la vente en l’absence du DPE ou en ayant connaissance d’information mensongère induisant le futur acquéreur en erreur ;
  • L’agent immobilier s’il ne fournit pas l’information sur le classement de la performance énergétique du bien immobilier.

Contraindre les baux en cours pour interdire la location d’une passoire thermique


Les interdictions de mises en location s’appliqueront sur l’ensemble des nouveaux baux. Toutefois, l’objectif du gouvernement est de mettre la pression sur les propriétaires pour les inciter à ne pas attendre la date butoir de renouvellement du bail. Deux mesures sont d’ores et déjà en place à cette fin : le plafonnement de loyer entre deux locataires et le gel de l’indexation annuelle.

Interdiction de la location d’une passoire thermique : Bloquer la progression de l’IRL

passoire thermique

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser le loyer d’un logement, qu’il soit loué vide ou meublé. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

En décidant de bloquer la progression de l’IRL si des travaux ne sont pas réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement, même en changeant de locataire, le propriétaire ne peut plus augmenter son loyer.

Cette mesure de blocage de l’IRL est déjà appliquée dans les zones tendues. Elle est adoptée à partir du 25 août 2022 pour tous les logements classés F et G.

Interdiction de location d’une passoire thermique : Geler l’indexation annuelle.

Le gel de l’indexation annuelle empêche le propriétaire d’augmenter son loyer, comme il en a le droit normalement, en suivant l’indice IRL. Cela équivaut à une perte d’un à deux pour cent chaque année.
Cette mesure s’applique à partir du 25 août 2022 pour l’ensemble des habitations classées F et G.

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Equipe ABDIAGS
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